“以房养老”如何破冰前行

　　漫画/张杨

　　把自家房子抵押给保险公司，每月从保险公司领取一定金额的养老金，同时还能继续住在房子里，这种养老方式，您会选择么？

　　这便是俗称的“以房养老”保险。自2014年启动试点，至今年8月，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，民众对“以房养老”的关注再度升温。

　　尽管试点4年遇冷，但在人口老龄化加剧之际，“以房养老”仍切换至快进模式。抵押房产投保改善生活，还是“但存方寸地，留与子孙耕”？是摆在老年人面前的一道选择题。

　　1 投保每月能领3000元，但她还想再等等看

　　8月下旬，天气转凉。

　　阳光照进纱窗，洒落在阳台上的花草上。张老太太每隔几天，便会给花草浇水，修剪枝叶，这是她日常生活的一部分。

　　70岁的张老太太独自住在长沙中心城区。20年前，老伴去世，独女大学毕业后定居上海。她没有跟女儿一起生活，也没要女儿给生活费。

　　张老太太现在每个月退休金2000余元，开支之后，所剩无几。若还想报旅游团外出看看，便很难成行。

　　最主要的资产就剩这套房子，如何让晚年过得省心舒服一点？

　　有过投保商业保险经历的张老太太，对保险不算陌生。在得知一款老年人住房反向抵押养老保险后，张老太太请保险代理人给算了一笔“以房养老”的账。

　　按目前的市价，她名下这套房子约为100万元。设定她从70岁开始领取保险金，直至90岁，共20年。

　　如果她和保险公司签订合同，抵押这套房子，保险公司每月给张老太太约3000元的保险金，直至她去世。

　　除每月可领一笔钱改善生活外，房子虽已抵押，但她依然可以住着。今后若房价上涨，保险公司不会分享增值收益，房价跌了，风险由保险公司去承担。

　　按照保险合同约定，张老太太在世时还可以随时赎回房子。届时，保险公司会计算出这些年支付给张老太太的保险金、利息以及相关费用，在张老太太或其指定继承人向保险公司还清之后，便可解除合同，拿回房子。

　　如果他们放弃赎回权利，保险公司可以在张老太太去世后将抵押房产出售，用卖房的钱来偿还，剩余部分会还给老人指定的继承人，如果房款不足以偿还，张老太太的继承人也不用再支付任何费用。

　　“每月领3000元钱，就这样把唯一的房子抵押出去，心里不踏实。”“以房养老”听起来不错，但付诸行动，张老太太还真没想好。

　　她告诉记者，自己很关注养老政策变化，现在身子活动方便，日子过得去，还是再等等看。

　　2 激活需求，老年人先要迈过传统观念的坎

　　像张老太太这样的空巢独居老人，不在少数。

　　记者在长沙采访了多位无子女在身边陪伴的60多岁老人，说起“以房养老”，他们有兴趣了解，但都表示不会参与。

　　66岁的李大爷居住在开福区香樟雅郡小区，他担心“房价波动”“划不划算”。在另一个成熟小区科大佳园，快70岁的王大爷明确表示会把房子留给孩子，这样更安心。

　　“万一弄砸了，或是被骗了，可怎么办？”还有部分老人虽有实际需求，但尚不敢也不愿意“以房养老”。 “老年人很难迈过传统观念的坎。”湖南葆真堂健康养老公司董事长杨志勇直言，养儿防老、房产留给后代，是老年人的“集体共识”。

　　杨志勇有一个庞大的老年人朋友圈。曾担任华泰财产保险湖南分公司总经理的他，转型进入养老产业，目前线下运营葆真堂长沙天剑社区养老服务中心。

　　“走进社区养老的老人越来越多，但愿意‘以房养老’的还是极少数。”不过，杨志勇表示，随着人口老龄化加剧，政策指引非常明确，“以房养老”发展空间不小。

　　幸福人寿是国内第一家实质性开展“以房养老”业务并取得突破的保险公司。

　　该公司提供给湖南日报记者一组数据：截至今年7月31日，反向抵押养老保险业务在8个试点机构累计签约201单（141户），累计承保139单（99户）；养老金最高每月领取额约3万元，最低约2000元；投保者有空巢、孤寡、失独老人等；平均投保年龄71岁，人均每月领取养老金近8000元。

　　央视近日一项调查显示，60岁之后，愿意“以房养老”的老人比例为7%。

　　变化已开始显现。省内多家保险公司透露，近来咨询“以房养老”业务的老年人逐渐增多。

　　“但存方寸地，留与子孙耕。”在我国传统观念中，房子不仅仅拥有居所的功能，更承载着家业的传承，其中包含的不只是经济价值，还蕴含着代际之间亲情的纽带。

　　平安人寿湖南分公司总经理杨卫认为，这些传统的养老观念降低了“以房养老”接受度，市场潜力仍待挖掘。

　　3 催生动力，才能让保险公司等机构动起来

　　2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增至2.55亿人左右。

　　在老龄化社会成为未来趋势的大背景下，如何探索老年人和金融机构双赢的养老之道？

　　“以房养老”着力将“沉默的房子”变成“流动的现金”，给予特定群体和有刚性需求的老年人更多的选择。

　　初衷是美好的。但如果老年人参与度很低，保险公司产品服务又供给不足，市场便难以破局。

　　幸福人寿称，该公司虽有“以房养老”尝试，但仍面临房价波动风险、舆论及法律政策风险、房屋处置风险等。

　　湖南省内的中国人寿、平安人寿、新华保险、太平人寿等保险机构相关人士透露，“以房养老”并非常规业务，存在诸多不确定性。

　　记者采访获悉，“以房养老”牵涉到保险、银行等金融机构，无专业人才团队、无成熟的风险防控手段，是该业务拓展的主要障碍。

　　“目前尚无足够的动力来支撑这项业务。”新华保险湖南分公司副总经理邓建荣毫不讳言。

　　保险业内人士还担心，老人选择“以房养老”后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

　　“以房养老”实施过程中，银行的角色不可缺少。长沙一位银行人士提醒，房屋前期评估、老人寿命计算、房产未来涨跌、资金流动性等，各个环节均需共同推进，否则，银行在住房反向抵押信贷上很难发挥作用。

　　4 凝聚合力，未来发展空间可期待

　　去年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展商业养老保险的若干意见》，明确提出大力发展老年人住房反向抵押养老保险等适老性强的商业保险，以应对人口老龄化趋势。

　　2016年底，我省60岁及以上老年人口达1201.07万人，占全省常住人口总数的17.61%。其中，65岁及以上老年人口801.46万人，占全省常住人口总数的11.75%。

　　庞大的老年人口，为“以房养老”提供了市场空间。

　　今年6月，在省金融办召开的一次“金融养老模式创新研讨会”上，“以房养老”成为焦点。

　　业内分析，随着经济社会转型以及市场不断培育，三个因素会支撑“以房养老”保险市场实现突破。一是人口结构变迁，家庭代际关系变化，空巢与失独老人增加；二是养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展；三是自有房比重较大，住房资产价值上升。

　　与此对应，亟需完善相关政策法规，确保“以房养老”的合法性和可持续性。

　　湖南大学金融与统计学院副教授张虹认为，“以房养老”需要房地产评估、交易、公证等机构参与，政府有关部门应设定准入门槛，建立协作联动机制，保障规范公正。在发展初期，应优先考虑失独、空巢、无子女的老人家庭。

　　“长远来看，很多老年人名下可能有几套房，拿出一套来抵押养老有何不可？”张虹说，把“以房养老”的利好宣讲透彻，形成多点共赢局面，非常重要。

　　目前，我省吉祥人寿等保险机构加大力度储备客户，推进“以房养老”业务落地。

　　吉祥人寿一位资深精算师对未来比较乐观，他认为，如果能把这部分业务做起来，将是对国家养老保障非常有力的支撑。

　　在基本养老、企业补充养老和个人储蓄性养老（商业养老保险计划）三大支柱养老保障模式之外，推动“以房养老”等养老形式的补充功效尽快释放，这也是政策导向所在。

　　湖南省保险行业协会秘书长张在新表示，完善配套服务体系，扩大和优化保险产品供给，让老百姓、保险、银行等积极参与，形成合力，“以房养老”有望进入发展快车道。

　　■链接

　　美国

　　申请前须“培训”

　　美国的“以房养老”，老人能领取的总金额取决于房屋的净价值、未来增值、折损情况、贷款利率、借款人预计寿命和去世时房产可能的价值等因素，通常为房屋净价值的50%-60%。

　　美国要求“以房养老”的人在申请之前，必须参加一个由联邦房屋管理机构批准的咨询课程，由注册批准的咨询师解释反向房贷的运行方式、金融与税务陷阱、支付途径和产生的费用等，以保护消费者权益。

　　日本

　　存在两种融资方式

　　日本的“以房养老”，一种是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求65岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%，申请者还需要指定担保人。

　　另一种是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理“以房养老”的成功率也就较高。

　　新加坡

　　三种形式的“以房养老”

　　一是通过出租部分或全部居室来换取养老收入。二是老年人将较大面积的住房置换成较小面积的住房，通过“以大换小”获得养老收入。三是房屋倒按揭，即“反向抵押贷款计划”。前两种主要针对新加坡政府出资建造的组屋，第三种则主要针对私人建造的商品房，由保险公司、银行机构主导运营。